Mietvertrag kündigen: Fristen, Form und Vorlage für jede Situation

Manchmal ist der neue Job zu verlockend. Manchmal wird die Miete zum dritten Mal erhöht. Manchmal ist es Schimmel, der einfach nicht weggeht, und manchmal stirbt jemand und plötzlich passt die Wohnung nicht mehr. Es gibt viele Gründe, einen Mietvertrag zu beenden, und für die meisten gibt es einen sauberen Weg.

Tief durchatmen. Die Kündigung an sich ist juristisch eine der einfachsten Angelegenheiten im Mietrecht. Drei Dinge müssen stimmen: die Form, die Frist und der Zugang beim Vermieter. Wenn diese drei sitzen, ist die Wohnung gekündigt. Punkt.

In diesem Leitfaden geht es um die ordentliche Kündigung mit den klassischen drei Monaten Frist, um die fristlose Kündigung in echten Notlagen und um die Sonderkündigungsrechte, die kaum jemand auf dem Schirm hat. Plus: ein Formular, mit dem du dein Kündigungsschreiben in zwei Minuten als PDF erzeugst.

Die drei Bausteine einer wirksamen Kündigung

Damit eine Kündigung rechtlich greift, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Fehlt nur eine davon, ist das Schreiben unwirksam und du zahlst möglicherweise weiter Miete, obwohl du längst raus willst.

1. Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Das heißt: ausgedruckt, eigenhändig unterschrieben, im Original verschickt. Eine E-Mail reicht nicht. Ein WhatsApp-Foto vom Schreiben reicht nicht. Auch eine eingescannte Unterschrift nicht.
2. Eindeutige Erklärung, dass und zu welchem Datum gekündigt wird. Der Satz „Hiermit kündige ich den Mietvertrag" plus ein konkretes Beendigungsdatum reicht. Bei einer ordentlichen Kündigung musst du keinen Grund angeben.
3. Zugang beim Vermieter vor Ablauf der Frist. Maßgeblich ist nicht das Datum auf dem Brief, nicht der Poststempel, nicht der Versandtag. Es zählt der Tag, an dem das Schreiben im Briefkasten des Vermieters landet oder ihm sonst zugeht.

Klingt formal, ist aber praktisch beherrschbar. Drucken, unterschreiben, einwerfen oder ins Einschreiben legen. Fertig.

Die ordentliche Kündigung: Standardweg mit drei Monaten Frist

Der häufigste Fall. Du willst raus, der Vertrag läuft unbefristet, es gibt keinen Sonderfall.

Wie lange ist die Kündigungsfrist?

Für Mieter gilt nach § 573c Abs. 1 BGB immer dieselbe Frist: drei Monate. Egal, wie lange du schon in der Wohnung wohnst. Egal, was im Mietvertrag steht. Längere Fristen für den Mieter sind in den meisten Fällen unwirksam. Eine im Vertrag vereinbarte 6-Monats-Frist als Mieterpflicht ist also typischerweise unwirksam, wenn du nicht selbst in eine Zeitmietvertrags-Konstellation gehst.

Wichtig: Die Frist ist nicht „drei Monate ab Versand", sondern an Stichtage gekoppelt. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ankommen, damit sie noch zum Ablauf des übernächsten Monats wirkt.

Beispiel mit konkreten Daten

Du willst zum 30. September raus. Damit das funktioniert, muss dein Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag im Juli beim Vermieter sein. Nicht abgeschickt, sondern angekommen.

Eingang beim Vermieter	Mietvertrag endet zum
1. bis 3. Werktag im Juli	30. September
4. Werktag im Juli oder später	31. Oktober
1. bis 3. Werktag im August	31. Oktober
4. Werktag im August oder später	30. November

Als Werktage zählen hier Montag bis Freitag. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass der Samstag im Sinne der Mieterkündigungsfrist nach § 573c BGB nicht als Werktag anzusehen ist. Wenn der dritte Werktag auf einen Feiertag fällt, verschiebt er sich auf den nächsten regulären Werktag.

Plan: einen Tag Puffer einrechnen, lieber Ende des Vormonats verschicken, nicht am Stichtag.

Was muss ins Schreiben?

Ein Kündigungsschreiben darf knapp sein. Mehr als das hier brauchst du nicht:

• Deine Anschrift und der Name aller Mieter, die im Vertrag stehen
• Name und Anschrift des Vermieters (so, wie er im Mietvertrag steht)
• Adresse der Wohnung
• Den Satz „Hiermit kündige ich den Mietvertrag zum [Datum] ordentlich"
• Bitte um schriftliche Bestätigung des Zugangs
• Ort, Datum, handschriftliche Unterschrift aller Mieter

Bei gemeinsamen Mietverträgen müssen alle Mieter unterschreiben. Eine Kündigung, die nur einer der beiden Hauptmieter unterschreibt, ist meist unwirksam. Wenn die andere Partei nicht erreichbar ist (Streit, Auszug, Trennung), brauchst du eine schriftliche Vollmacht im Original.

Eine Begründung musst du nicht angeben. Höflich ist es trotzdem, einen Satz zum Anlass zu schreiben („wegen eines beruflichen Wechsels"), schon damit der Vermieter dich für künftige Mietverhältnisse als Referenz behält.

Die außerordentliche fristlose Kündigung

Die Sache wird ernster. Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB endet das Mietverhältnis ohne Frist, mit dem Tag des Zugangs. Das ist ein scharfes Schwert und für echte Notlagen gedacht, nicht für „mir gefällt es nicht mehr hier".

Wann ist sie möglich?

Wichtige Gründe, die eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtfertigen können, listet § 543 BGB beispielhaft auf. Typische Konstellationen:

• Erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung. Massiver Schimmel, der trotz Mängelanzeige nicht beseitigt wird, ist ein klassischer Fall.
• Komplett fehlende Heizung in der Heizperiode, wenn der Vermieter trotz Aufforderung nicht reagiert.
• Unbewohnbarkeit der Wohnung, etwa nach einem Wasserschaden, der nicht behoben wird.
• Erhebliche Pflichtverletzungen des Vermieters, etwa wiederholter unangekündigter Zutritt zur Wohnung.

In all diesen Fällen gilt: vorher Mängelanzeige mit Fristsetzung, dann erst Kündigung. Ohne den Schritt der Abmahnung scheitert die fristlose Kündigung fast immer (§ 543 Abs. 3 BGB).

Risiko der fristlosen Kündigung

Wenn du fristlos kündigst und ein Gericht später entscheidet, der Grund habe nicht ausgereicht, dann hängst du im schlimmsten Fall noch monatelang im Mietvertrag fest und musst weiterzahlen, auch wenn du längst ausgezogen bist. Deshalb der dringende Rat: bei einer fristlosen Kündigung vorher mit einem Mieterverein oder Fachanwalt sprechen. Eine Stunde Beratung kostet 50 bis 100 Euro und kann dich vor mehreren tausend Euro Schaden bewahren.

Sinnvoll ist außerdem, die fristlose Kündigung hilfsweise als ordentliche Kündigung zu formulieren. Falls die fristlose Kündigung nicht durchgeht, gilt dann zumindest die ordentliche mit drei Monaten Frist und du sitzt nicht auf einem ewig laufenden Vertrag.

Mehr zu den Voraussetzungen bei Schimmel und der Beweislast und zum unerlaubten Zutritt durch den Vermieter findest du in den verlinkten Artikeln.

Sonderkündigungsrechte: die Abkürzung, die kaum jemand kennt

Es gibt Situationen, in denen das Gesetz dir eine kürzere Frist einräumt. Diese Sonderkündigungsrechte stehen verstreut im BGB und tauchen in keiner Standard-Kündigungsvorlage auf. Wer sie kennt, spart unter Umständen mehrere Monate Miete.

Nach einer Mieterhöhung

Wenn dein Vermieter eine Mieterhöhung nach Vergleichsmiete oder Modernisierung verlangt, hast du nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung kündigen, und zwar zum Ende des übernächsten Monats. Die erhöhte Miete musst du in diesem Fall nicht zahlen.

Konkret: Erhöhungsverlangen geht dir am 12. Juni zu. Du hast bis zum 31. August Zeit zu kündigen. Die Kündigung wirkt dann zum 31. Oktober. Bis dahin zahlst du die alte Miete, ab November bist du raus.

Mehr zur Erhöhung selbst und wie du sie prüfst, im Artikel Mieterhöhung Zustimmung oder Widerspruch.

Nach einer Modernisierungsankündigung

Plant der Vermieter eine Modernisierung mit erheblichem Umfang (Wärmedämmung, neue Heizung, energetische Sanierung), muss er das vorher schriftlich ankündigen. Ab Zugang dieser Ankündigung hast du nach § 555e BGB ein Sonderkündigungsrecht.

Frist: Die Kündigung muss bis zum Ende des Monats erfolgen, der auf den Zugang folgt. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Sehr knapper Zeitraum, also bei einer Modernisierungsankündigung am besten gleich entscheiden.

Bei verweigerter Untererlaubnis

Du brauchst einen Untermieter (längerer Auslandsaufenthalt, finanzielle Notlage, Wegzug eines Partners), und der Vermieter sagt nein? Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kannst du dann mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen, also mit drei Monaten zum Monatsende. Das gilt nur, wenn die Verweigerung sich nicht auf einen wichtigen Grund in der Person des potentiellen Untermieters stützt.

Bei Tod des Mieters

Stirbt ein Mieter, treten in der Regel die Angehörigen oder Erben in den Mietvertrag ein. Sowohl Erben als auch Vermieter haben dann nach § 580 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Wichtig: Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklärt werden, sonst läuft das Mietverhältnis normal weiter.

Zustellung: hier scheitert es in der Praxis

Die meisten unwirksamen Kündigungen scheitern nicht am Inhalt, sondern am Zugang. Wenn der Vermieter behauptet, das Schreiben sei nie angekommen, und du das nicht beweisen kannst, war die ganze Kündigung umsonst. Drei Optionen, geordnet nach Beweiskraft:

Persönliche Übergabe mit Zeuge

Beste Beweislage, einfachste Variante. Du übergibst das Schreiben persönlich, ein Zeuge ist dabei und kann notfalls bestätigen, was übergeben wurde. Idealerweise unterschreibt der Vermieter eine Empfangsbestätigung. Geht oft nicht, weil man den Vermieter nicht persönlich kennt oder weit weg wohnt.

Einwurf durch einen Boten

Du gibst einem Bekannten das Schreiben in einem offenen Umschlag (damit er weiß, was er einwirft), er wirft es in den Briefkasten des Vermieters und macht ein Foto mit Datum und Uhrzeit. Vor Gericht zählt der Bote als Zeuge. Diese Methode ist billiger als ein Einschreiben und beweisrechtlich gleichwertig.

Einwurf-Einschreiben

Vorsicht: Es gibt drei Arten von Einschreiben und nur eines davon ist hier sinnvoll.

Einschreiben-Art	Beweis für Zugang?	Geeignet?
Übergabe-Einschreiben	Nein, wenn Vermieter nicht öffnet	Nein
Einschreiben mit Rückschein	Nein, wenn Vermieter nicht öffnet	Nein
Einwurf-Einschreiben	Ja, Zustellung durch Einwurf in Briefkasten	Ja

Beim Einwurf-Einschreiben dokumentiert der Postzusteller den Einwurf in den Briefkasten. Das ist der einzige Posteinwurf, der vor Gericht als Zugangsnachweis durchgeht.

Wichtig in allen Fällen: ein Foto vom Brief vor dem Einwurf und ein Foto vom Briefkasten danach. Mit Datum und Uhrzeit. Diese Sekundenarbeit hat schon viele Räumungsklagen abgewendet.

Häufige Fehler bei der Kündigung

Vermeide: Kündigung per E-Mail, WhatsApp oder Fax. Die Schriftform nach § 568 BGB verlangt eine eigenhändige Unterschrift auf Papier. Eingescannt zählt nicht.

Vermeide: Nur ein Mietername auf dem Schreiben, obwohl im Vertrag zwei stehen. Solche Kündigungen sind oft unwirksam. Alle Hauptmieter unterschreiben.

Vermeide: Versand am Stichtag. Wenn die Frist am dritten Werktag im Juli abläuft und du erst am dritten Werktag einwirfst, kommt das Schreiben zu spät an. Mindestens drei bis fünf Tage Puffer einrechnen.

Vermeide: Kein Zugangsnachweis. „Ich habe es eingeworfen, ehrlich" reicht im Streitfall nicht. Foto vom Briefkasten und Einwurf-Einschreiben oder Bote sind die einzigen verlässlichen Wege.

Vermeide: Fristlose Kündigung ohne vorherige Mängelanzeige mit Fristsetzung. Ohne den Schritt der Abmahnung kippt die fristlose Kündigung in fast allen Fällen vor Gericht.

Vermeide: Kündigung „zum nächstmöglichen Zeitpunkt" ohne konkretes Datum. Sicherer ist ein klares Datum plus der Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt".

Häufige Streitpunkte und Sonderfälle

Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss

Bei einem echten Zeitmietvertrag (befristet, mit Sachgrund) ist eine ordentliche Kündigung beidseitig ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet automatisch zum vereinbarten Datum. Die fristlose Kündigung bei wichtigem Grund bleibt aber möglich.

Anders bei einem Kündigungsverzicht in einem Standardmietvertrag: Der ist nur wirksam, wenn er nicht länger als vier Jahre vereinbart wurde (gerechnet ab Vertragsschluss). Längere Klauseln sind unwirksam, und du kannst nach § 573c BGB kündigen.

Staffelmiete

Bei einer Staffelmietvereinbarung kann ein Kündigungsverzicht für maximal vier Jahre vereinbart werden. Danach kannst du ordentlich kündigen, auch wenn die Staffel noch weiterläuft.

Nachmieter stellen

Du willst vor Ablauf der Frist raus und überlegst, einen Nachmieter zu stellen? Rechtlich hat der Vermieter keine Pflicht, einen Nachmieter zu akzeptieren, außer es steht eine entsprechende Klausel im Mietvertrag (Nachmieterklausel). In der Praxis lassen sich viele Vermieter aber überzeugen, vor allem wenn du drei bonitätsstarke Vorschläge machst.

Auszugstermin und Wohnungsübergabe

Die Wohnung muss zum letzten Tag des Mietverhältnisses besenrein zurückgegeben werden. Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll am letzten Mietzahlungstag, nicht früher und nicht später. Wenn du früher auszuziehst, läuft die Miete trotzdem weiter, du sparst nichts. Mehr dazu: Wohnungsübergabe-Protokoll richtig erstellen.

FAQ

Fazit

Eine Kündigung ist juristisch unspektakulär, wenn drei Punkte sitzen: Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift, korrekte Frist nach § 573c BGB und nachweisbarer Zugang beim Vermieter. Wer dazu noch die Sonderkündigungsrechte nach Mieterhöhung, Modernisierung oder verweigerter Untermiete im Kopf hat, kann sich in vielen Fällen Monate an Miete sparen.

Die fristlose Kündigung ist die einzige Konstellation, in der vorher der Gang zum Mieterverein oder Anwalt wirklich Pflicht ist. Bei allen anderen Varianten reicht ein sauber formuliertes Schreiben, das du in zwei Minuten erstellt hast.