Untervermietung: Wann du untervermieten darfst und wie du die Erlaubnis bekommst

Du willst für ein paar Monate ins Ausland, hast ein Zimmer frei oder musst aus finanziellen Gründen die Miete teilen. Untervermieten klingt nach einer einfachen Lösung. Aber der erste Satz im Mietrecht lautet fast immer: erst fragen.

Wer einen Untermieter aufnimmt, ohne vorher die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung. Gleichzeitig gilt: In vielen Fällen hast du einen gesetzlichen Anspruch auf diese Erlaubnis. Der Vermieter darf nicht einfach Nein sagen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast.

Dieser Artikel erklärt, wann du untervermieten darfst, wie du die Erlaubnis richtig anforderst und was du tun kannst, wenn der Vermieter sich querstellt.

Was Untervermietung rechtlich bedeutet

Wenn du die gesamte Wohnung an jemand anderen weitergibst und selbst auszieht, ist das keine Untervermietung, sondern eine Weitervermietung. Die ist fast immer verboten, weil du dann nicht mehr selbst Mieter bist.

Untervermietung heißt: Du bleibst Hauptmieter, gibst aber einen Teil der Wohnung an eine andere Person weiter. Du schließt mit dieser Person einen eigenen Untermietvertrag ab und bist ihr gegenüber selbst Vermieter. Gegenüber deinem Vermieter bleibst du weiterhin allein verantwortlich. Zahlt dein Untermieter nicht, bist du trotzdem in der Pflicht.

Die rechtliche Grundlage ist § 553 BGB. Er regelt, wann du einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung hast und was passiert, wenn der Vermieter sie verweigert.

Wann du einen Anspruch auf Erlaubnis hast

Nicht jede Anfrage begründet automatisch einen Anspruch. Das Gesetz nennt als Voraussetzung ein „berechtigtes Interesse" nach Vertragsschluss. Typische Fälle, die anerkannt sind:

• Beruflicher Auslandsaufenthalt oder längere Dienstreise. Du willst die Wohnung nicht aufgeben, wirst aber für Monate nicht da sein. Ein Klassiker, der fast immer anerkannt wird.
• Finanzielle Notlage. Die Miete lässt sich allein nicht mehr stemmen, ein Mitbewohner würde die Situation entlasten. Muss nicht dramatisch belegt werden, reicht als plausible Begründung.
• Pflegebedürftiger Angehöriger zieht ein. Elternteil, Kind, enger Verwandter braucht Betreuung und soll deshalb einziehen. Anerkannt als berechtigtes Interesse.
• Trennung vom Partner. Der Partner zieht aus, du willst das freie Zimmer untervermieten statt umzuziehen.
• Studium oder Ausbildung an einem anderen Ort. Du brauchst die Wohnung noch als Heimatadresse, wirst aber für einen absehbaren Zeitraum nicht regelmäßig dort wohnen.

Kein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn du die Wohnung gar nicht mehr selbst nutzen willst, also de facto ausziehst aber den Vertrag behältst. Das ist dann Umgehung, kein berechtigtes Interesse.

Wann der Vermieter Nein sagen darf

Selbst wenn dein Interesse berechtigt ist, darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn es in der Person des Untermieters einen wichtigen Grund gibt. Was das konkret bedeutet:

• Der Untermieter ist dem Vermieter aus früheren Mietverhältnissen bekannt und hat dort Schäden hinterlassen oder Miete nicht gezahlt.
• Die Wohnung würde durch den Untermieter überbelegt. Was als Überbelegung gilt, bemisst sich nach der Wohnfläche und der Zahl der Personen, eine feste Regel gibt es nicht.
• Der Untermieter hat erkennbar vor, die Wohnung zweckwidrig zu nutzen (gewerblich in einer reinen Wohnanlage, kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb).

Reine Sympathie-Argumente zählen nicht. „Ich will keine Studenten" oder „ich möchte keine WG in dem Haus" ist kein anerkannter Ablehnungsgrund.

Die richtige Vorgehensweise: Erst fragen, dann einziehen lassen

Das klingt selbstverständlich, aber in der Praxis fangen Probleme oft genau hier an. Der Untermieter ist schon eingezogen, der Vermieter erfährt es zufällig. Das ist dann ein vollendeter Rechtsbruch, der zur Abmahnung führt.

Richtige Reihenfolge:

1. Anfrage an den Vermieter schicken, schriftlich.
2. Antwort abwarten. Der Vermieter hat keine gesetzlich festgelegte Frist, aber nach zwei bis drei Wochen ohne Reaktion darfst du nachhaken.
3. Erst nach positiver Rückmeldung den Untermieter einziehen lassen.
4. Untermietvertrag schließen.

Die Anfrage sollte enthalten: wer einziehen soll (Name, kurze Beschreibung), warum (dein berechtigtes Interesse), für wie lange geplant und welche Räume betroffen sind.

Vorlage für die Anfrage

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],

ich bitte hiermit um Ihre Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers meiner Wohnung [vollständige Adresse].

Grund: [z. B. Ich bin ab dem [Datum] für voraussichtlich [Zeitraum] beruflich im Ausland tätig und möchte die Wohnung in dieser Zeit nicht aufgeben. / Aus finanziellen Gründen benötige ich einen Mitbewohner, um die laufenden Mietkosten tragen zu können.]

Die betroffene Fläche umfasst: [z. B. das ca. 15 m² große Zimmer im Nordflügel der Wohnung].

Untermieter wäre: [Name, Vorname], [ggf. Beruf oder kurze Beschreibung].

Ich bitte um Ihre Rückmeldung bis zum [Datum + 2 Wochen].

Mit freundlichen Grüßen [Dein Name]

Schick die Anfrage per E-Mail mit Lesebestätigung oder als Einschreiben mit Rückschein. Damit hast du einen sicheren Nachweis, dass du die Erlaubnis rechtzeitig angefragt hast.

Was du tun kannst, wenn der Vermieter Nein sagt

Zunächst: Nein bedeutet nicht automatisch, dass du die Sache akzeptieren musst. Der Vermieter muss seinen Ablehnungsgrund benennen. Wenn er das nicht tut oder der Grund nicht stichhaltig ist, hast du zwei Optionen:

Option 1: Kündigung des Mietvertrags. Wenn der Vermieter die Erlaubnis ohne ausreichenden Grund verweigert, kannst du nach § 553 Abs. 2 BGB den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das klingt drastisch, ist aber das Druckmittel, das das Gesetz dir gibt. In der Praxis führt allein die Ankündigung dieser Kündigung oft dazu, dass der Vermieter die Erlaubnis doch erteilt.

Option 2: Klage auf Erteilung der Erlaubnis. Du kannst auf Zustimmung klagen. Das dauert, kostet Nerven und Geld, ist aber ein gangbarer Weg bei eindeutig rechtsmissbräuchlicher Verweigerung. Vorher immer den Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten.

Lass dir in beiden Fällen nicht einreden, du hättest keine Rechte. § 553 BGB ist ziemlich eindeutig.

Untervermietung ohne Erlaubnis: Was droht?

Wer untervermietet, ohne vorher die Erlaubnis eingeholt zu haben, handelt vertragswidrig. Was folgen kann:

• Abmahnung. Erster Schritt des Vermieters. Fordert dich auf, das Mietverhältnis wieder in den vereinbarten Zustand zu bringen, also den Untermieter ausziehen zu lassen.
• Fristlose Kündigung. Wenn du nach der Abmahnung den Untermieter nicht wieder abmeldest oder den Vertragsbruch fortsetzt. Das Recht dazu ergibt sich aus § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
• Ordentliche Kündigung. Auch ohne vorherige Abmahnung möglich, wenn das Verhalten als wiederholter oder besonders schwerwiegender Vertragsbruch gewertet wird.

Wichtig: Wenn du ein berechtigtes Interesse hattest und die Anfrage nur vergessen hast, ist die Ausgangslage besser. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, und Vermieter erteilen sie manchmal rückwirkend, um den Streit zu beenden. Trotzdem: Mach es nicht nochmal so.

Der Untermietvertrag: Was rein muss

Wenn du die Erlaubnis hast, schließt du mit deinem Untermieter einen eigenen Vertrag ab. Er ist kein Standardmietvertrag, aber sollte mindestens enthalten:

Punkt	Warum wichtig
Mietbeginn und -ende (oder Kündigungsfrist)	Regelt, wann der Untermieter raus muss
Miethöhe und Nebenkosten	Verhindert spätere Streitigkeiten
Welche Räume und Bereiche genutzt werden dürfen	Grenzt die Nutzung klar ab
Regelung zur Untermiete selbst (keine weitere Untervermietung)	Dein Schutz als Untervermieter
Kaution (optional, aber empfehlenswert)	Absicherung gegen Schäden

Ein schriftlicher Vertrag ist nicht gesetzlich Pflicht, aber ohne ihn wird jeder Streit mündlich ausgetragen. Das willst du nicht.

Außerdem: Die Kaution vom Untermieter darf nicht dieselbe sein wie deine eigene Mietkaution. Du verwaltest beides getrennt.

Befristete Untervermietung: Was gilt?

Wenn du von vornherein weißt, dass die Untervermietung zeitlich begrenzt sein soll, kannst du den Untermietvertrag befristen. Befristete Mietverträge sind unter Privaten grundsätzlich möglich, aber es gibt Fallstricke:

Der Untermieter kann nach § 575 BGB verlangen, dass du den Befristungsgrund nennst. Ohne nachvollziehbaren Grund (Eigenbedarf nach Rückkehr, geplanter Abriss etc.) kann das Gericht die Befristung später für unwirksam erklären, und dein Untermieter wird dann zum regulären Mieter auf unbestimmte Zeit.

Wenn du also in ein paar Monaten zurückkommst und dein Zimmer wieder haben willst: Schreib den Befristungsgrund klar in den Vertrag.

Kurzzeitvermietung über Plattformen (Airbnb, Booking)

Hier wird es schwieriger. Viele Mietverträge schließen gewerbliche Nutzung oder Kurzzeitvermietung explizit aus. Selbst wenn das nicht so drinsteht, gilt die allgemeine Erlaubnispflicht nach § 553 BGB.

Dazu kommt: Viele Städte und Gemeinden haben Zweckentfremdungsverbote erlassen. In Berlin, München, Hamburg, Stuttgart und anderen Großstädten ist die Kurzzeitvermietung von Wohnraum nur mit einer kommunalen Genehmigung erlaubt. Wer das ignoriert, riskiert empfindliche Bußgelder, und zwar unabhängig vom Mietrecht.

Kurz: Für Airbnb brauchst du sowohl die Erlaubnis deines Vermieters als auch ggf. eine städtische Genehmigung. Wer nur eine davon hat, ist nicht auf der sicheren Seite.

Häufige Fehler beim Untervermieten

• Untermieter einziehen lassen, bevor die schriftliche Erlaubnis vorliegt. Der Zeitpunkt des Einzugs ist entscheidend, nicht der Zeitpunkt der Anfrage.
• Erlaubnis mündlich eingeholt. „Hat er am Telefon gesagt" zählt wenig, wenn er später bestreitet, zugestimmt zu haben.
• Keinen Untermietvertrag geschlossen. Dann gibt es keine Grundlage, um den Untermieter bei Bedarf wieder rauszubekommen.
• Untermieter zahlt nicht, du zahlst deinem Vermieter trotzdem. Das ist rechtlich korrekt, aber viele verdrängen, dass die Verantwortung bei ihnen bleibt.
• Die Erlaubnis eingeholt, aber nur für eine Person. Dann zieht der Freund/die Freundin des Untermieters ein. Das ist wieder eine neue Person, für die du keine Erlaubnis hast.

FAQ

Fazit

Untervermieten geht, aber nicht ohne Erlaubnis. Wer ein berechtigtes Interesse hat, hat meistens auch einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung, und der Vermieter kann nicht ohne guten Grund Nein sagen. Der entscheidende Unterschied zwischen einem reibungslosen Untermietverhältnis und einem teuren Konflikt ist oft eine einzige Seite Papier: die schriftliche Anfrage und die schriftliche Antwort.

Schriftlich anfragen, schriftliche Erlaubnis aufheben, Untermietvertrag abschließen. Wer diese drei Schritte macht, ist in den meisten Situationen auf der richtigen Seite. Bei Problemen, vor allem wenn der Vermieter grundlos Nein sagt, hilft der Mieterverein schnell und günstig weiter, vor einer Kündigung des Mietvertrags immer erst dort nachfragen.

Und wenn die Erlaubnis kommt: die Kommunikation mit dem Untermieter und dem Vermieter sorgfältig dokumentieren. Wer zahlt was, wann wurde was vereinbart, wie wurde reagiert. Das ist die Grundlage, wenn es später doch zu einem Streit kommt. Mehr dazu, wie du Mieterkorrespondenz ordentlich sicherst, im Artikel zu WhatsApp-Chats als Beweis.