Mieterhöhung erhalten: Was sie darf und was nicht

Der Brief kommt, meist unerwartet, manchmal nach einem langen ruhigen Mietverhältnis. Eine neue Zahl, höher als die alte, und eine Bitte um Zustimmung bis zu einem bestimmten Datum. Die häufigste erste Reaktion: kurz erschrecken, dann unterschreiben, weil man nicht weiß, ob man überhaupt Nein sagen darf.

Man darf. Und in vielen Fällen lohnt es sich, erst nachzurechnen.

Mieterhöhungen sind kein freier Entscheid des Vermieters. Es gibt klare gesetzliche Grenzen: Wie oft, wie viel, mit welcher Begründung. Wer diese Regeln kennt, merkt, dass ein Teil der Erhöhungen zu hoch angesetzt ist, formell fehlerhaft oder zu früh kommt. Dieser Artikel zeigt, wie du das selbst prüfst.

Die drei Arten der Mieterhöhung

Nicht alle Mieterhöhungen funktionieren gleich. Welche Regeln gelten, hängt davon ab, auf welcher Grundlage erhöht wird.

Art	Grundlage	Kappungsgrenze	Zustimmung nötig?
Vergleichsmiete	§ 558 BGB	20 % in 3 Jahren (15 % in angespannten Märkten)	ja
Modernisierungsumlage	§ 559 BGB	8 % der Kosten p.a., max. 3 €/m² in 6 Jahren	nein (Ankündigung reicht)
Staffelmiete	§ 557a BGB	vertraglich festgelegt	bei Vertragsschluss
Indexmiete	§ 557b BGB	an Verbraucherpreisindex gekoppelt	bei Vertragsschluss

Den häufigsten Fall, den du im Alltag siehst, ist die Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Die folgenden Schritte beziehen sich darauf. Modernisierungsumlagen haben eigene Regeln, dazu weiter unten mehr.

Schritt 1: Formelle Anforderungen prüfen

Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete muss schriftlich erfolgen und begründet sein. Das steht in § 558a BGB. Als Begründung zugelassen sind:

• ein qualifizierter Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde
• ein einfacher Mietspiegel, wenn kein qualifizierter existiert
• ein Sachverständigengutachten
• drei konkret genannte Vergleichswohnungen (Adresse, Lage, Ausstattung, Miete)
• eine Mietdatenbank

Fehlt die Begründung komplett oder ist sie so unkonkret, dass du nicht nachvollziehen kannst, wie der Vermieter auf die neue Zahl kommt, ist die Erhöhung formell unwirksam. Du musst ihr nicht zustimmen, und die Zustimmungsfrist läuft auch nicht. Sag das dem Vermieter schriftlich, dann ist die Sache vorerst vom Tisch.

Schritt 2: Sperrfrist prüfen

Bevor du die Zahlen anschaust, prüfst du: War die letzte Erhöhung wirklich lang genug her?

Nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB darf der Vermieter frühestens 15 Monate nach dem Beginn des letzten Mietverhältnisses oder nach der letzten Mieterhöhung wieder erhöhen. Nicht nach der Ankündigung, nicht nach der Zustimmung, sondern nach dem Zeitpunkt, ab dem die neue Miete dann tatsächlich gezahlt wurde.

Wenn du im März 2025 einer Erhöhung zugestimmt und ab April 2025 mehr bezahlt hast, darf die nächste Erhöhung frühestens im Juli 2026 wirksam werden. Ein Brief im Januar 2026 wäre zu früh.

Schau in deine alten Unterlagen oder Kontoauszüge. Das Datum ist wichtig.

Schritt 3: Kappungsgrenze ausrechnen

Selbst wenn die Erhöhung formal korrekt ist und die Sperrfrist passt, gibt es eine Obergrenze. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB besagt: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen sind, gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Rechenbeispiel:

Du zahlst seit drei Jahren 900 Euro Kaltmiete. Kappungsgrenze 20 %: Die Miete darf in diesem Drei-Jahres-Zeitraum auf maximal 1.080 Euro steigen, egal was der Mietspiegel sagt. Wenn zwischendurch schon eine Erhöhung von 50 Euro war, reduziert sich der verbleibende Spielraum entsprechend.

Den Drei-Jahres-Zeitraum zählst du rückwärts: Wann soll die neue Miete gelten? Drei Jahre davor ist der Ausgangspunkt. Was hast du damals gezahlt? 20 Prozent davon ist die Obergrenze für die Gesamtsteigerung in diesem Zeitraum.

Schritt 4: Mietspiegel selbst prüfen

Wenn die Erhöhung auf einen Mietspiegel gestützt ist, schau dir den selbst an. Die meisten Städte stellen ihren Mietspiegel kostenlos online zur Verfügung, oft als PDF oder interaktives Tool auf der Stadtwebsite.

Entscheidend ist, in welche Kategorie deine Wohnung fällt. Maßgebliche Kriterien:

• Baujahr des Gebäudes
• Wohnfläche (nicht die im Vertrag angegebene, sondern die tatsächliche, falls sie abweicht)
• Wohnlage (einfach, mittel, gut)
• Ausstattungsmerkmale (Balkon, Einbauküche, modernes Bad, Aufzug etc.)

Schau, ob dein Vermieter die richtige Zeile erwischt hat. Ein Baujahr zu jung, eine Wohnlage zu gut, ein Ausstattungsmerkmal zu viel, und die Vergleichsmiete liegt schon woanders. Das passiert.

Wenn deine Stadt keinen qualifizierten Mietspiegel hat, muss der Vermieter auf ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen ausweichen. Bei Vergleichswohnungen darfst du verlangen, dass die Adressen stimmen und die Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind.

Modernisierungsumlage: Sonderfall mit eigenen Regeln

Wenn du eine Erhöhung wegen einer Modernisierung bekommst, gelten andere Spielregeln. Der Vermieter darf nach § 559 BGB jährlich 8 Prozent der auf deine Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete aufschlagen. Keine Zustimmung nötig, aber eine schriftliche Ankündigung mindestens 3 Monate vorher (§ 555c BGB).

Seit der Mietrechtsreform 2019 gilt eine zusätzliche Begrenzung: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete durch Modernisierungsumlagen um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Ausgangsmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter gilt sogar eine Grenze von 2 Euro.

Was viele nicht wissen: Nur echte Modernisierungsmaßnahmen dürfen umgelegt werden. Instandhaltung und Reparaturen, also Dinge, die der Vermieter ohnehin schuldet, um die Mietsache in Ordnung zu halten, zählen nicht. Wenn die Heizungsanlage marode war und ersetzt wird, ist das zum Teil Instandhaltung, zum Teil Modernisierung. Der Vermieter darf nur den Modernisierungsanteil umlegen. Dieser Abgrenzung weichen viele aus, und es lohnt sich, genauer hinzuschauen.

Wenn du Einwände hast, teile sie dem Vermieter schriftlich vor Beginn der Baumaßnahmen oder unmittelbar danach mit. Beim Mieterverein gibt es Hilfe bei der Berechnung.

Was du konkret tun kannst

Zustimmung verweigern. Wenn die Erhöhung formal fehlerhaft ist oder die Kappungsgrenze überschritten wird, lehnst du schriftlich ab und begründest das knapp. Mehr brauchst du nicht. Der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen, das tun die wenigsten bei kleinen Streitbeträgen.

Teilzustimmung. Wenn die Erhöhung grundsätzlich berechtigt ist, aber zu hoch, kannst du dem berechtigten Teil zustimmen und dem Rest widersprechen. Zahle den unstrittig richtigen Betrag, den Rest ausdrücklich unter Vorbehalt.

Frist nutzen, nicht warten. Die Zustimmungsfrist läuft bis Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung (§ 558b BGB). Das ist Zeit zum Prüfen, nicht zum Prokrastinieren. Nach Ablauf ohne Antwort schuldet der Vermieter eine Klage auf Zustimmung, aber du gerätst nicht automatisch in Rückstand.

Keine Angst vor Kündigung. Die Ablehnung einer Mieterhöhung ist kein Kündigungsgrund. Ein Vermieter, der trotzdem kündigt, liegt rechtlich falsch.

Eine kurze Vorlage für die Ablehnung:

[Dein Name] [Deine Adresse] [Datum]

Mieterhöhung vom [Datum]: Ich stimme nicht zu

Sehr geehrte/r [Name],

Ihrer Mieterhöhung vom [Datum] stimme ich nicht zu. [Begründung: Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft / Sperrfrist nicht eingehalten / Begründung formell unzureichend / Mietspiegel-Einordnung nicht korrekt.]

Ich zahle die Miete wie bisher in Höhe von [Betrag] Euro weiter.

Mit freundlichen Grüßen [Dein Name]

Häufige Fehler

• Reflexartig unterschreiben, ohne Fristen und Kappungsgrenze zu prüfen.
• Die Sperrfrist nicht kennen. Viele Mieter wissen nicht, dass zwischen zwei Erhöhungen mindestens 15 Monate liegen müssen.
• Modernisierung und Instandhaltung nicht auseinanderhalten. Wer alles akzeptiert, zahlt manchmal Kosten, die der Vermieter selbst tragen müsste.
• Zu spät reagieren. Die Zustimmungsfrist läuft, auch wenn du nichts tust.
• Gar nicht kommunizieren. Wer ablehnt, sollte das kurz schriftlich begründen, sonst weiß der Vermieter nicht, woran er ist.

FAQ

Fazit

Eine Mieterhöhung ist kein Automatismus. Du hast Zeit zum Prüfen, du hast das Recht abzulehnen, und du verlierst dabei nichts, solange die bisherige Miete weitergeht. Sperrfrist prüfen, Kappungsgrenze ausrechnen, Mietspiegel selbst anschauen: Das dauert eine Stunde und kann sich über Jahre auszahlen. Im Zweifel hilft der Mieterverein schnell weiter, das ist genau dafür da.