Eigenbedarfskündigung: Was du jetzt tun kannst

Der Brief ist da. "Wir kündigen Ihnen das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs." Der erste Gedanke ist fast immer derselbe: Das war's, ich muss ausziehen. Das ist falsch. Viele Eigenbedarfskündigungen halten einer näheren Prüfung nicht stand, und selbst die, die formal korrekt sind, lassen sich unter Umständen anfechten oder hinauszögern.

Was jetzt zählt: systematisch vorgehen, nicht in Panik verfallen. Du hast Zeit. Der Brief ist kein Räumungsurteil. Bis du tatsächlich ausziehen müsstest, vergehen in den meisten Fällen viele Monate. Diese Zeit solltest du nutzen.

Dieser Artikel erklärt, wie eine Eigenbedarfskündigung rechtlich funktioniert, welche formellen Fehler häufig drin stecken, wann du widersprechen kannst und was zu tun ist, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

Was hinter einer Eigenbedarfskündigung steckt

Ein Vermieter darf einem Mieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige benötigt. Das steht in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Zum erlaubten Personenkreis gehören Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Lebenspartner sowie Haushaltsangehörige des Vermieters. Cousins, Bekannte oder Geschäftspartner fallen nicht darunter.

Entscheidend ist, dass der Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung konkret und ernsthaft bestehen muss. "Ich könnte die Wohnung irgendwann mal gebrauchen" reicht nicht. "Meine Tochter zieht im Herbst für ein Studium in die Stadt und hat keine andere Unterkunft" ist konkreter. Je schwammiger die Begründung, desto angreifbarer die Kündigung.

Wie viel Vorlauf du hast

Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer. Nach § 573c BGB:

• bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Frist
• 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Frist
• über 8 Jahre: 9 Monate Frist

Maßgeblich ist das Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung. Wenn die Kündigung am 15. Mai zugeht und die Frist drei Monate beträgt, endet das Mietverhältnis am 31. August.

Schritt 1: Die Kündigung auf formelle Fehler prüfen

Bevor du inhaltlich diskutierst, prüfst du die Form. Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen, die Bedarfsperson namentlich nennen und den konkreten Grund des Bedarfs erläutern. Ohne diese Angaben ist sie unwirksam.

"Ich benötige die Wohnung für Eigenbedarf" allein reicht nicht. Der Brief muss sagen, wer einzieht und warum diese Person keine andere Unterkunft hat oder nutzen kann.

Weitere Punkte, die du prüfst:

• Stimmt die Kündigungsfrist? Wann ist die Kündigung zugegangen, und wann soll das Mietverhältnis enden?
• Ist eine Sperrfrist einschlägig? Wenn deine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wurde, gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist. In normalen Wohnungsmärkten mindestens 3 Jahre ab Eigentumsübertragung, in angespannten Märkten per Landesverordnung bis zu 10 Jahre. Während dieser Frist ist Eigenbedarfskündigung verboten.
• Hat der Vermieter eine freie Wohnung im selben Haus? Wenn im Haus eine gleichwertige Wohnung frei steht oder in absehbarer Zeit frei wird, ist er verpflichtet, sie dir anzubieten. Tut er das nicht, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich.

Schritt 2: Den behaupteten Bedarf hinterfragen

Selbst wenn die Kündigung formal korrekt ist, bedeutet das nicht, dass der Bedarf wirklich existiert. Ein paar Fragen, die sich lohnen:

Lebt die genannte Person schon in einer anderen Wohnung desselben Vermieters im Haus? Besitzt der Vermieter weitere freie Wohnungen in der Nähe? Ist der Umzug überhaupt realistisch, zum Beispiel wegen Job, Schule der Kinder oder Entfernung?

Stimmt das Timing? Eine Eigenbedarfskündigung kurz nachdem du eine Mieterhöhung abgelehnt hast oder kurz nach einem Streit über Mängel in der Wohnung ist zumindest auffällig. Kein Beweis, aber ein Hinweis.

Merke dir alles, was dir seltsam vorkommt. Wenn der Eigenbedarf später nicht eintritt, wird das relevant.

Schritt 3: Widerspruch wegen Härtefall prüfen

Auch eine rechtlich korrekte Eigenbedarfskündigung kann scheitern, wenn du Widerspruch wegen Härtefall einlegst. Das regelt § 574 BGB: Das Gericht wägt das Interesse des Vermieters an der Wohnung gegen deine persönliche Situation ab.

Anerkannte Härtegründe:

• Hohes Lebensalter und langjährige Mietdauer, starke soziale Verwurzelung im Kiez
• Schwere oder chronische Erkrankung, die einen Umzug gesundheitlich gefährlich macht
• Schulabschluss oder Ausbildungsabschluss der Kinder steht unmittelbar bevor
• Nachgewiesene Unmöglichkeit, eine Ersatzwohnung zu finden (dokumentierte Absagen, angespannter Wohnungsmarkt)
• Pflegebedürftigkeit und Abhängigkeit von einem lokalen Pflegedienst

Keiner dieser Punkte ist automatisch ein Gewinn. Das Gericht wägt ab. Aber wer seine Situation gut belegt, hat echte Chancen, zumindest mehr Zeit zu gewinnen.

Die Frist ist nicht optional. Der Widerspruch muss nach § 574b BGB spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen. Diese Frist verpasst man schneller als man denkt. Trag das Datum sofort in den Kalender, sobald du die Kündigung erhalten hast.

Schritt 4: Widerspruch formulieren

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und konkret darlegen, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für dich eine unzumutbare Härte darstellt. Keine allgemeinen Floskeln, je konkreter, desto besser. Arztbescheinigungen, Schulbescheinigungen, dokumentierte Wohnungsabsagen als Anlage beifügen.

Vorlage:

[Dein Name] [Deine Adresse] [Datum]

An: [Name Vermieter] [Adresse Vermieter]

Widerspruch gegen die Kündigung vom [Datum] gemäß § 574 BGB

Sehr geehrte/r [Name],

ich widerspreche der Kündigung meines Mietverhältnisses vom [Datum] fristgerecht und erkläre, dass die Beendigung für mich eine unzumutbare Härte darstellt.

Begründung: [Konkret: Erkrankung mit Arztbescheinigung, Alter, Mietdauer, Kinder in Abschlussklasse, erfolglose Wohnungssuche mit Absagedokumentation, Pflegedienst etc.]

Ich bitte Sie, die Kündigung zurückzunehmen. Sollte dies nicht geschehen, werde ich das Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 BGB vor Gericht geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen [Dein Name]

Schick den Brief per Einschreiben mit Rückschein. Nur so ist der Eingang dokumentiert.

Was tun bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Du ziehst aus. Ein paar Monate später steht die Wohnung leer, sie wird weitervermietet oder läuft auf Airbnb. Das ist vorgetäuschter Eigenbedarf, und der Vermieter haftet dafür.

Nach § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 249 BGB kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein: Umzugskosten, Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung, Maklerkosten, alles was dir durch den erzwungenen Auszug entstanden ist.

Was du dafür brauchst: Beweise, dass der Eigenbedarf nicht eingetreten ist. Fotos des Briefkastens mit fremdem Namen oder ohne Namensschild. Zeugen aus der Nachbarschaft. Screenshots aus Inseraten. Den Zeitraum genau festhalten.

Noch bevor du ausziehst lohnt es sich, den Vermieter schriftlich zu fragen, ob der Eigenbedarf weiterhin besteht. Manchmal knicken Vermieter dabei ein. Falls nicht, hast du zumindest eine dokumentierte Nachfrage in der Hand. Wie man Kommunikation mit dem Vermieter richtig dokumentiert, gilt hier genauso wie bei einem Wohnungsübergabeprotokoll: Schriftform, Datum, Einschreiben.

Häufige Fehler

• Kündigung als Fakt hinnehmen, ohne die Begründung zu prüfen. Viele Mieter glauben, bei Eigenbedarf sei sofort alles entschieden. Ist es nicht.
• Widerspruchsfrist verpassen. Zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist, schriftlich, beim Vermieter. Wer das verschläft, hat keine zweite Chance.
• Zu früh ausziehen. Wer vor dem formellen Fristende auszieht, gibt faktisch auf und verliert mögliche Ansprüche.
• Nichts dokumentieren. Wer später beweisen will, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, braucht Belege. Fotos, Zeugenaussagen, Datum der Beobachtung.
• Alles alleine durchkämpfen wollen. Bei echter Unsicherheit lohnt sich die Mitgliedschaft im Mieterverein. Die Jahresbeiträge liegen meist zwischen 70 und 130 Euro, deutlich weniger als ein Anwalt.

FAQ

Fazit

Eine Eigenbedarfskündigung ist kein automatisches Ende des Mietverhältnisses. Viele haben formelle Fehler, ein Teil ist inhaltlich angreifbar, und ein Teil lässt sich durch Härtefall-Widerspruch zumindest hinauszögern. Was du brauchst: Fristen kennen, schnell prüfen, systematisch reagieren. Wer nichts tut, verliert sicher. Wer prüft, hat Chancen.